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Artigo – Administração da escrow account pelos tabeliães nos negócios imobiliários
12 DE MARçO DE 2024

O Novo Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) incluiu o artigo 7º-A na Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Cartórios), passando a prever a possibilidade de administração, pelo tabelião de notas, da escrow account — também conhecida como conta vinculada, conta de garantia ou conta caução, que tem como objetivo principal guardar uma quantidade de dinheiro e liberar apenas quando ambas as partes da transação cumprem o quanto avençado —, por meio de um convênio firmado com as instituições financeiras (o qual ainda não foi regulamentado):

“Art. 7º-A Aos tabeliães de notas também compete, sem exclusividade, entre outras atividades:

I – Certificar o implemento ou a frustração de condições e outros elementos negociais, respeitada a competência própria dos tabeliães de protesto;

II – Atuar como mediador ou conciliador;

III – Atuar como árbitro.

§1º. O preço do negócio ou os valores conexos poderão ser recebidos ou consignados por meio do tabelião de notas, que repassará o montante à parte devida ao constatar a ocorrência ou a frustração das condições negociais aplicáveis, não podendo o depósito feito em conta vinculada ao negócio, nos termos de convênio firmado entre a entidade de classe de âmbito nacional e instituição financeira credenciada, que constituirá patrimônio segregado, ser constrito por autoridade judicial ou fiscal em razão de obrigação do depositante, de qualquer parte ou do tabelião de notas, por motivo estranho ao próprio negócio.

§2º. O tabelião de notas lavrará, a pedido das partes, ata notarial para constatar a verificação da ocorrência ou da frustração das condições negociais aplicáveis e certificará o repasse dos valores devidos e a eficácia ou a rescisão do negócio celebrado, o que, quando aplicável, constituirá título para fins do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), respeitada a competência própria dos tabeliães de protesto.

§3º. A mediação e a conciliação extrajudicial serão remuneradas na forma estabelecida em convênio, nos termos dos §§ 5º e 7º do art. 7º desta Lei, ou, na falta ou na inaplicabilidade do convênio, pela tabela de emolumentos estadual aplicável para escrituras públicas com valor econômico.”

Ideia é gerar economia para as partes

Assim, o tabelião de notas, quando nomeado como gestor de uma escrow account, fica responsável por constatar a ocorrência ou a frustração das condições acordadas, realizando os atos necessários como, por exemplo, transferir ou não os valores depositados ao vendedor, a devolução de valores ao comprador em caso de rescisão ou não conclusão do negócio em razão de serem cumpridas as condições estabelecidas, entre outras atribuições.

A ideia da nova modalidade de escrow account é que haja uma redução de custos de transação e das taxas de custódia com a atuação do tabelião de notas, resultando, assim, em uma economia para as partes envolvidas nas transações imobiliárias.

Além disso, a modalidade de escrow account também prevê uma segurança adicional às operações imobiliárias, uma vez que os valores depositados na escrow account formam um patrimônio segregado, de modo que não poderão sofrer constrições por autoridade judicial ou fiscal em razão de obrigação do depositante, de qualquer das partes ou do tabelião de notas, por motivos estranhos ao negócio.

PL 1.269 e a exigência de informações prévias sobre a transação

E nesse contexto legislativo atual do Novo Marco Legal das Garantias, a Câmara dos Deputados aprovou, em 28 de fevereiro de 2024, o Projeto de Lei de nº 1.269/2022 [1], para exigir a necessidade de prévia anotação/averbação/registro, na matrícula imobiliária, de quaisquer situações oponíveis à plena validade e eficácia da transação imobiliária pretendida.

Se o respectivo registro imobiliário de propriedade não contiver informações prévias acerca de eventual bloqueio judicial, ação judicial de execução, ordens judiciais de indisponibilidade, arresto de bens, ações de improbidade administrativa, hipoteca judiciária e/ou quaisquer outras restrições judiciais à livre alienação e/ou oneração do bem, a transação imobiliária será considerada plenamente válida e eficaz pelo tabelião de notas gestor da escrow account.

Segundo o deputado Lafayette de Andrada (Republicanos-MG), relator do projeto de lei, a ideia foi trazer maior segurança jurídica ao terceiro adquirente de boa-fé. Ele explica que o projeto de lei reforça o princípio da concentração de atos na matrícula do imóvel, trazido anteriormente pela Lei 13.097/15, que pretendeu diminuir a burocracia, aumentar a segurança jurídica no mercado imobiliário e simplificar a análise da regularidade do imóvel a ser negociado. Agora, o projeto de lei foi encaminhado à sanção presidencial.

Por isso, vislumbra-se que, com a exigência da necessidade de prévia anotação, averbação ou registro na matrícula imobiliária de quaisquer situações oponíveis à plena validade e eficácia da transação imobiliária pretendida, bem como com a regulamentação do convênio com as instituições financeiras, os tabelionatos de notas começarão a atuar como depositários das contas, dando efetividade para as modificações legislativas e possibilitando um avanço nas transações imobiliárias.

Fonte: ConJur